2020年4月、制定以来大きな改正のなかった民法が120年ぶりに改正・施行されました。

国民の生活に関わる法律である民法には、物件を貸す・借りる際の賃貸借契約が含まれており、今回の改正で大きく変更されています。

この記事では、民法改正で賃貸借契約においてどのような変更があったのか解説します。

賃貸借契約に影響を及ぼす民法改正

持ち家を貸す、または住宅を借りる場合、借主と物件の持ち主との間で賃貸借契約を交わします。その際に関わる法律が民法です。

この民法が2020年4月に改正され、賃貸借契約の内容にも影響を及ぼしています。

2020年4月1日から変わった賃貸借契約

民法は、国民の生活に関するさまざまな事柄について定めた法律です。賃貸借契約に関する法律も、この民法で定められています。

民法は1896年に制定されて以来、ほとんど改正が行われてこなかったのですが、2020年4月1日、120年ぶりに改正されました。この改正により、賃貸借契約に関しても大きな変更が生じています。

改正民法で変わる賃貸借契約の主な内容

改正民法施行後の賃貸借契約では、具体的にどのような変更があるのでしょうか。その主な内容を挙げて説明します。

連帯保証人の極度額設定が必須

賃貸借契約における連帯保証人とは、契約をした借主が家賃の不払いなどの問題を起こした際、代わりに支払いをする人を指します。ですから、賃貸契約を交わす際は連帯保証人を必ず探しておく必要があります。

従来の賃貸借契約では、連帯保証人が保証する限度額である「極度額」の制限がありませんでした。しかし、今回の改正で、連帯保証人の責任範囲、つまり極度額の設定が必須となります。

敷金返還のルールの明確化

賃貸借契約を結ぶ際、借主は貸主に保証金として敷金を支払うことが多くあります。敷金は担保の意味合いを持つお金であるため、退去時に未払いの家賃や原状回復費用を差し引いた額が返還されます。

ところが、家賃の滞納が一切なかったはずなのに、返ってくるはずの額が返ってこなかったなどの敷金トラブルは少なくありません。そこで改正民法では、契約終了後の敷金返還のルールを明確にしました。

この中で、賃貸借契約終了後の敷金返還の義務化、返還額は未払いの家賃を差し引いた額という点が明記されています。

建物の所有者変更の際のルールの明確化

不動産を借りている際、途中でオーナーが変更となることもあり得ます。その際、家賃を旧オーナーと新オーナーどちらに支払うかという問題が出てくるでしょう。改正民法では、賃貸物件の譲渡時に新オーナーに家賃を支払うことが明記されています。

また、新オーナーが家賃を受け取るには不動産移転登記を済ませる必要があります。

原状回復・修繕ルールの明確化

先述のように、敷金返還に関するルールが明確化したと同時に、改正民法では原状回復や修繕のルールも明確化されました。

原状回復とは、借りていた部屋や家を退去する際に入居時の状態に戻すことです。このルールも従来の民法では基準が曖昧でしたが、今回の改正では使用中に生じた「通常損耗」や「経年変化」については原状回復義務の対象外と定められました。

これまでは、曖昧な基準により敷金が適正に返還されなかったケースも起こっていましたが、ルールが明確化されたことにより、適正な金額の返金が受けられるでしょう。

そして、修繕ルールも明確化されました。賃貸住宅を借りているときに生じた建物や設備の不具合は、借主が勝手に直すことはできず、基本的に所有者である大家が行うべきです。しかし、なかなか修繕してくれないなどのトラブルも発生していました。

今回の改正では、賃貸住宅の貸し出し前に修繕を行う義務に加えて、修繕の申し出をしてから長期間修繕がされない場合、修繕がされないため自分自身で修繕を行った場合に借主が修繕費を請求できるようになりました。また、借主側にも賃貸住宅を汚したり壊したりした場合の修繕義務も加えられています。

一部滅失による賃料減額ルールの明確化

改正前の民法では、トイレなどの設備または建物の一部が故障している、または使えない状態の場合、借主が貸主に家賃の減額請求をすることができました。改正後の民法では、このルールをさらに厳格化しています。「使えなくなった部分や故障箇所の割合に応じて減額される」と、改正前より強い表現で明確なルールに変更されました。

つまり、賃貸住宅の建物や設備の不備などの故障時における大家の対応責任が重くなっているのです。

改正前の民法を元に作成した契約書は見直しが必要

ここまで挙げたように、改正後の民法には賃貸契約におけるルールに多くの変更があり、この中には賃貸契約書に盛り込まれている内容も含まれます。

2020年3月まで使用していた賃貸契約書は、改正前民法に沿った内容となっているはずなので、2020年4月以降の賃貸契約に使用する際は、契約書の内容の見直しが求められます。

国土交通省では、改定民法に対応した賃貸契約書のフォーマットを公開しているので、この内容を参考に従来の賃貸契約書を見直しましょう。

※参照：住宅：『賃貸住宅標準契約書』について – 国土交通省

改正民法の変更点を把握しておこう

制定されてから長らく大きな変更のなかった民法ですが、今回の改正により賃貸借契約にかかわる変更点がいくつも出ています。

これから物件を貸す、または借りる場合は、賃貸契約書の変更も必要です。変更に対応するためにも、改正民法の変更点を把握することが大切といえるでしょう。